Immobilienerbe

Erben können den Nachlass ausschlagen. Eine Pflicht zur Annahme gibt es nicht. Gerade bei Immobilien ist es sinnvoll, vor der endgültigen Entscheidung, sich die Vermögensverhältnisse genau anzuschauen. Liegt auf der Immobilie eine Hypothek? Ist der Immobilienkredit bereits getilgt? Was umfasst der Nachlass insgesamt? Wer sich darüber nicht sicher ist, kann sich ein einfaches oder ein notarielles Nachlassverzeichnis erstellen lassen. Allerdings wird diese Auflistung aller vererbten Vermögenswerte, Gläubigerforderungen und Gegenstände nicht immer benötigt.

In Fällen wie der Minderjährigkeit eines Erben, anfallender Erbschaftsteuer oder der Beantragung eines Erbscheins beim Nachlassgericht ist die Erstellung notwendig. Wer das Dokument nicht erstellt, riskiert ein Zwangsgeld. Hat der Erblasser einen Testamentsvollstrecker beantragt, muss auch hier ein Nachlassverzeichnis erstellt werden.

Sinnvoll aber nicht zwingend notwendig ist das Nachlassverzeichnis, wenn sich eine Erbengemeinschaft bildet oder wenn sicher ist, dass der Erblasser hohe Schulden angehäuft hat. Das gilt für die wage Vermutung.

Im Fall von Alexander, der wie die anderen das Erbe angenommen hat, wird ein Nachlassverzeichnis erstellt. Erstens fällt Erbschaftsteuer an und zweitens bildet Alexander mit seiner Mutter, den Geschwistern seines Vaters und anderen Verwandten väterlicherseits eine Erbengemeinschaft. Um das Nachlassverzeichnis und das weitere Vorgehen zu besprechen, treffen sich alle Erben in der Wohnung seines Onkels Klaus, die in der Leipziger Innenstadt gelegen ist. Dass das Dokument schriftlich erstellt werden muss, ist allen klar. Die Frage, die im Raum steht, ist vielmehr: Reicht ein einfaches Nachlassverzeichnis oder muss es vom Notar kommen?

Es gibt einige Fälle, in denen ein einfaches Nachlassverzeichnis nicht ausreicht oder nicht zulässig ist. Dann muss ein Notar mit der Erstellung des Dokuments beauftragt werden. Dieser muss sich einen Überblick des gesamten Nachlasses verschaffen. Der Notar hat dabei die Nachforschungs- und die Erben eine Mitwirkungspflicht (§ 260 BGB). Das Erstellen des Nachlassverzeichnis kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Reicht auch ein einfaches Nachlassverzeichnis aus, kann dafür ein Gutachter oder ein Sachverständiger beauftragt werden. Die Kosten variieren in diesem Fall. Ist für das einfache Verzeichnis eine eidesstattliche Versicherung von Nöten, richten sich die Kosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Bezahlt wird das ganze über den Nachlass selbst, da die Kosten für die Erstellung zu den Verbindlichkeiten gezählt werden (§ 2314 BGB). Das gilt nicht für die eidesstattliche Versicherung. Die wird vom Erben bezahlt, der die eidesstattliche Versicherung abgibt.

Steht fest, dass man erbt, sollte ein Erbschein beantragt werden. Nur mit dem Erbschein kann man als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Allerdings bedeutet der Erbschein auch die Annahme des Nachlasses. Für die Beantragung fallen Gebühren an. Die Höhe hängt vom Nachlasswert und den Schulden ab. Den Erbschein können neben dem Notar nur folgende Personen beantragen: Erbe, Gläubiger, Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker oder Nachlassinsolvenzverwalter.

Alexander und die anderen Erben können einen gemeinschaftlichen Erbschein beantragen, da eine Erbengemeinschaft entstanden ist.

Am Ende entscheiden sich alle für das notarielle Nachlassverzeichnis, da das im Allgemeinen rechtlich sicherer ist. Alexander ist froh, dass sich alle zu mindestens darauf einigen konnten. Der schwierige Part steht nämlich noch bevor. Die Frage nach dem Umgang mit der Erbimmobilie steht wie ein Elefant im Raum und wird nicht so einfach zu lösen sein. Der Großteil von Alex‘ Verwandten möchte das Haus wegen der guten Lage in Leipzig und der großen Wertsteigerung seit dem Erwerb verkaufen.

Seine Tante Doris ist dagegen und möchte stattdessen die Immobilie vermieten. Alex möchte eigentlich auch nicht verkaufen. Lieber möchte er, dass das Haus in Familienbesitz bleibt und schlägt genau wie seine Tante eine Vermietung vor. Er sieht aber auch, dass ein Verkauf im Hinblick auf die Erbschaftsteuer die aktuell bessere Option ist.

Dagegen möchten andere Verwandte das Haus behalten, um selbst darin zu wohnen. Die Familie ist zerstritten und die Fronten verhärtet.

Das Hauptproblem für viele war vor allem die hohe Erbschaftsteuer, die für die Immobilie anfiel. Einige von Alex‘ Familienmitgliedern, könnten die Steuer aber auch ohne den Verkauf bezahlen.

In Deutschland zahlt jeder Erbe auf den Nachlass eine Erbschaftsteuer. Die Höhe der Steuer hängt auch vom Freibetrag eines Erben ab. Umso näher das Verwandtschaftsverhältnis ist, desto höher fällt der Freibetrag aus.

Um die Höhe der Erbschaftsteuer festzusetzen, bewertet das Finanzamt die Immobilie. Wer Zweifel an der Berechnung des Finanzamtes hegt, kann den Wert der Immobilie durch einen eigens beauftragten Gutachter nochmals ermitteln lassen. Oft kommt es vor, dass eine Immobilie zu hoch eingeschätzt wurde und somit die Erbschaftsteuer zu hoch berechnet wurde. Ist das der Fall, kann mit einem Gegengutachten, die Höhe der Erbschaftsteuer angefochten werden.

Aber auch ohne Zweifel am Steuerbescheid des Finanzamtes, ist es sinnvoll, die Immobilie professionell bewerten zu lassen. Dafür beauftragt eine Erbengemeinschaft am besten einen regionalen Immobilienmakler, der sich mit dem lokalen Immobilienmarkt auskennt. Zudem ist es ratsam, dass sich alle gemeinsam auf einen Makler einigen. Der ist als unabhängiger Mediator auch in der Lage, sich der Erbauseinandersetzung objektiv und professionell anzunehmen. Der Makler kann zwischen den Erben vermitteln und die möglichen Lösungen aufzeigen.

Alexander und die anderen Miterben konnten sich dank der Vermittlung eines Maklers am Ende dafür entscheiden, ihre Anteile an Onkel Klaus zu übertragen, der sie dafür auszahlte. So konnten alle ihre Erbschaftsteuer begleichen und den Stress der Erbengemeinschaft hinter sich lassen. Jetzt kann sich Alexander wieder voll und ganz auf sein Studium konzentrieren.